Многие считают недвижимость лучшей инвестицией, но почему-то, когда речь идет об инвестициях в недвижимость, большинство людей думают именно о жилой недвижимости, забывая о коммерческой, да и с жилой недвижимостью рассматривают только вариант помесячной сдачи в аренду, хотя на этом варианты не заканчиваются.
Что ж, давайте попробуем разобраться, выгодно ли инвестировать в недвижимость, если рассматривать именно этот, самый популярный вариант. Для этого разберем ситуацию на примере Самары, откуда я родом, и где я знаю не понаслышке цены на недвижимость и аренду.
Самым популярным объектом сдачи являются однокомнатные квартиры, они же являются самыми прибыльными.
Поговорим о ценах
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Самаре на 2016 год — 2 300 000 руб.
Речь идет о квартире, которую без особых доработок можно практически сразу начать сдавать, в среднестатистическом спальном районе с простым, но качественным ремонтом, без излишеств.
Средняя цена аренды без коммуналки, то есть на руки арендодателю, в той же Самаре в том же 2016 году составляет 15 000 рублей.
Ну, Самара — не показатель!
Что ж, да, цены во всех городах отличаются, но соотношение цены аренды к стоимости квартиры практически ничем не отличается и составляет в среднем по России 1/180, то есть 6.67% годовых.
Немного математики
Итак, немного магии математики:
15000 руб/мес х 12 мес = 180000 руб/год
180000 руб/год при инвестиции 2300000 руб = 7.826 % годовых
А теперь открываем сайт banki.ru и видим предложения до 12% годовых, а на особых условиях бывает и выше. Даже если выбрать вклады с возможностью ежемесячного снятия по аналогии с ежемесячной рентой за квартиру, то нам будут доступны вклады до 8,5% годовых.
Риски
Раз уж мы сравниваем помесячную аренду с банковским вкладом, то стоит напомнить, что банки гарантируют вам сохранность (да, только до 700000 рублей, но можно разложить в несколько банков) и гарантируют доходность, указанную в описании вклада.
Как же обстоит ситуация с квартирой? Одним словом — плохо.
- Вы практически гарантированно не найдете арендатора на полный год, в лучшем случае 10-11 месяцев из 12.
- Уже сейчас многие аренде предпочитают ипотеку. Деньги те же, а иногда и дешевле, зато делай что хочешь в квартире, и еще и само жилье останется.
- Нет никакой гарантии, что арендаторы вам заплатят (всякое бывает)
- Состояние квартиры и ремонта однозначно за время эксплуатации стает хуже, то есть сама квартира потеряет в цене, даже если рынок недвижимости будет расти вверх, то на стоимость ремонта цена упадет.
Зато останется квартира
А нужна ли она вам, если ей нельзя пользоваться? Если ее состояние будет после арендаторов не лучшее? Если вы будете знать, что могли бы заработать больше и в любой момент снять деньги и просто купить себе квартиру?
Цены на недвижимость растут
“Ну и пусть!”, скажут некоторые люди. Мол не важно, что на аренде мы ничего не заработаем, но рынок недвижимости растет, и саму квартиру через пару лет можно будет продать дороже.
Возможно! А может и нет! Рынок не всегда растет, а пока вы дождетесь роста, ваше жилье обветшает. В то же самое время активно развивается рынок эконом жилья и ипотечные кредиты. Рынок то может и вырастет, а вот конкретно ваше жилье, скорее всего уже нет.
О чем еще стоит помнить?
- Но не стоит забывать о том, что квартиру вы купите пустую квартиру, а сдавать ее нужно с мебелью и техникой, и тут даже по самым скромным расчетам необходимо еще 100000 рублей.
- За подобную деятельность вообще-то правильно платить налоги.
- Периодически квартире будет требоваться ремонт, который проводится за счет арендодателя.
- Оформление собственности требует много времени и дополнительных вложений
Итого
Купить квартиру, чтобы сдавать помесячно — не лучший вариант для инвестиций с целью заработка, разве что, с целью сбережения, хотя и тут есть более интересные варианты.
Аренда может быть неплохим вариантом, если у вас уже есть простаивающее жилье, или если вы приобретаете жилье себе и хотите, чтобы ипотеку за вас выплачивали ареднаторы, но нужно поманить, что и тут есть множество подводных камней и сначала стоит сесть за расчеты, которые не так сложны.
Все так плохо? Нет!
Мы рассмотрели только самый усредненный вариант. Но при расчетах есть много переменных, которыми можно поиграться, кроме того есть и другие способы инвестирования в недвижимость.
Вот лишь некоторые моменты, которые могут увеличить доходность:
- разделение жилья на комнаты и сдача по частям
- посуточная или почасовая аренда
- покупка жилья на этапе застройки
- покупка залогового жилья или другие варианты поиска жешевого жилья
- нишевое жилье, например с очень хорошим ремонтом для состоятельных людей, или находящееся в географически привлекательном месте
Вариантов, над которыми можно подумать много, но все их нужно просчитывать. Мнения об инвестициях в недвижимость сильно застоялись в головах людей за десятки лет, а мир уже давно изменился.
Как вам статья?
