Ипотечное кредитование усиленно набирает обороты среди молодых семей, желающих как можно скорее обзавестись собственным жильём. Это сложная процедура, однако она позволяет сделать жильё доступным. Возврат долговых обязательств заёмщик должен обеспечить в течение ближайших 10-20 лет.
Конечно, 10 или 20 лет — срок немалый. За такой промежуток времени в жизни человека могут произойти серьёзные перемены, по причине которых возникает желание или необходимость продажи недвижимости, приобретённой в ипотеку. Возможно ли продать недвижимость в ипотеке, и каким образом это осуществляется?
Причины
Почему люди продают ипотечные квартиры? На этот вопрос необходимо знать ответы, прежде всего, потенциальным покупателям, с недоверием относящимся к этому рыночному сегменту. Итак, люди продают недвижимость, которая находится в залоге у банка, в силу ряда бытовых или личных обстоятельств:
- Не могут платить по кредиту. Бывает так, что человек внезапно теряет стабильный заработок либо здоровье, а в отдельных случаях — и то, и другое сразу. Учитывая нестабильность экономической ситуации в нашей стране, неудивительно, что многие заёмщики оказываются в безвыходной ситуации, и у них не остаётся иного решения, кроме как избавиться от недвижимости, за которую долг ещё не выплачен, а оплачивать его они уже не в состоянии.
- Хотят расширить свою жилплощадь и переехать на более просторную жилплощадь. Чаще всего это бывает связано с пополнением в семье: появление одного или двух детей требует большей жилплощади и более комфортных условий проживания.
- Хотят заработать денег. Да, такой способ тоже активно практикуется собственниками. Вначале, когда дом только начинал строиться, квартиру брали в ипотеку, а по мере готовности дома цены начинают расти. Суть заключается в разнице цен, которая и является заработком, перекрывающим все расходы, потраченные на процентные выплаты.
- Переживают тяжёлый личный кризис либо переезжают. Жизненные планы человека могут внезапно поменяться. Например, он решил устроить свою личную жизнь или профессиональную карьеру за границей или в другом городе. Также сюда относятся и неприятные ситуации в виде потери работы, болезни или развода.
Таким образом, в продаже ипотечной недвижимости нет никакого подвоха, поэтому купить его можно на законном основании, не опасаясь обмана и других негативных последствий.
Реально ли продать: популярные мифы
С этим вопросом традиционно связаны несколько популярных мифов, которые необходимо разоблачить, чтобы люди владели реальной ситуацией на рынке и не боялись данной процедуры.
Согласно первому мифу, многие думают, что продать жильё в ипотеке — это муторно, трудно и фактически невозможно. С одной стороны, подобного рода сделки выглядят весьма специфически, но с другой уже появились опытные риэлторы, занимающиеся ими. Их задача — согласовать последовательность действий всех сторон с банком, у которого находится в залоге недвижимость. Именно банк является главным участником сделки: от него зависят требования, предъявляемые ко всем остальным действующим лицам.
Согласно второму мифу, ипотечную недвижимость можно продать только в том случае, если по нему полностью погашены все кредитные долги. Частично это верно, однако способов решения подобного вопроса профессионалы предложат гораздо больше.
Сторонники третьего мифа утверждают, что такую квартиру возможно продать за минимальную цену с большой скидкой, а это очень невыгодно для владельца и сопряжено с огромными финансовыми потерями. Однако практика показывает, что на самом деле ипотечного жилья на рынке уже больше чем достаточно, следовательно, собственники не торопятся с продажей «по дешёвке», а ищут наиболее выгодные варианты заключения сделок. Ведь согласитесь, владелец ипотечного жилья в течение нескольких лет вкладывал в него немалые деньги: разве он станет продавать его за копейки?
Способы
Итак, исходя из развенчания популярных мифов, можно сделать смелый вывод о том, что продать ипотечное жильё всё-таки возможно. Как уже упоминалось ранее, главная загвоздка заключается в банке-заёмщике, условия которого необходимо выполнить от и до. Если банк даёт согласие при определённых условиях, можно считать, что процесс уже сдвинулся с места. Следует знать, что продажа квартиры, взятой в ипотеку, невозможна, пока банковским учреждением не будет снят запрет на то, чтобы долг был погашен заёмщиком в досрочном порядке.
Существует несколько способов продажи такого жилья. В риэлторской и банковской практике их насчитывают, как минимум, четыре.
Первый способ подразумевает погашение долга досрочно, путём наличного расчёта. При взятии ипотеки ни у одного заёмщика нет всей суммы, с помощью которой он мог бы расплатиться с долгами. Следовательно, необходимо отыскать подходящего человека, желающего приобрести недвижимость, с достаточным количеством денег для полного закрытия кредитной суммы. Перед этим его обязательно информируют об обременении. Если владелец квартиры уведомляет банк о её продаже, и банк снимает с него обязательства о том, что нужно досрочно погасить кредит, далее следует простая схема. Между продавцом и покупателем нужно заключить предварительный договор с указанием суммы внесённого задатка за жильё.
Задаток отправляется на счёт собственника квартиры, а сроки, в течение которых будет проведена сделка, также подробно прописываются в договоре. Далее остаток кредита, согласно договору, передаётся от покупателя собственнику. Для этого можно использовать наличные, денежный перевод с открытием отдельного банковского счёта, а также непосредственную передачу денежной суммы в банке. Чаще всего практикуют открытие счёта в том же банке, где владелец квартиры брал ипотечный кредит.
При погашении долга обременение с жилья снимают в официальном порядке путём обращения в УФРС. При этом, УФРС должны посетить не только продавец и покупатель, но и работник банка.
Второй способ основан на принципе так называемого перезайма (или перезаёма). Иными словами, долги по всем выплатам продавец передаёт новому владельцу. Найти подходящего покупателя в данном случае будет легче, потому что продавать жильё при таких условиях придётся гораздо дешевле.
Существует два пути, по которым могут развиваться события при подобном раскладе дел. Первый путь — это когда покупатель берёт ипотеку в банке продавца. При этом, продавец разъясняет причину продажи квартиры и указывает покупателя в качестве лица, берущего на себя ответственность по дальнейшим долговым обязательствам. Когда кредиторы «дают добро» новому заёмщику (учитывая его платежеспособность и незапятнанную историю по кредитам), сделку проводят банковские работники. Их задача — перерегистрировать квартиру в Росреестре.
Второй путь проведения сделки выбирают, если приобретатель изъявил желание взять ипотеку в другом банковском учреждении. На такую схему банки соглашаются нечасто: в данном случае покупателю необходимо приступить к оформлению в другом банке как потребительского кредита, так и кредита под имущественный залог.
Третий способ — самостоятельная продажа. Он подходит только тем людям, у которых никогда не было проблем с регулярными платежами каждый месяц. Если все платежи поступали вовремя и в объёме, указанном в договоре по кредитованию, банк согласится на то, чтобы собственник сам продавал свое жилье.
Ход действий со стороны собственника, банка и покупателя выглядит так:
- он показывает квартиру лицу, желающему её купить, уведомляя его об обременении (залоге);
- если покупателю понравился вариант, и он согласен на все условия его приобретения, он отправляется к кредиторам с целью сообщить им об этом;
- участники заключают предварительный договор, заверенный в нотариальной конторе;
- задача банка — открытие двух депозитных ячеек, где будут храниться деньги на погашение долга и сумма, предназначенная для продавца по окончании проведения сделки;
- после того как деньги окажутся в банковской ячейке, с квартиры снимают обременение;
- сделку проводят в официальном порядке через УФРС, а её участники изымают деньги из банковских ячеек.
Четвёртый способ можно озаглавить так: «Помощь банка». В этом случае банк самостоятельно ищет покупателя на ипотечный объект. Безусловно, в выигрыше окажется, прежде всего, банк, потому что он является первым лицом, заинтересованным в быстром получении обратно своих денежных средств. Собственник же участвует в сделке только формально, проставляя подписи там, где это необходимо. Он не имеет права устанавливать цену или предъявлять какие-либо претензии к продавцу. В итоге, после продажи объекта, его бывший владелец получит разницу, образующуюся в процессе продажи. Иногда, если жильё необходимо продать срочно, такая схема для владельцев очень выгодна, так как им не нужно тратить время на поиск потенциального владельца, риэлтора и оформление документов.
Преимущества и недостатки каждого способа
Все озвученные способы продажи ипотечного жилья имеют как достоинства, так и недостатки:
- при проведении наличного расчёта собственник избавляется от долгов, получает наличные деньги, а вся процедура проходит относительно легко и просто. Недостаток заключается в длительных поисках покупателя, а проведение сделки от начала и до конца возможно только при установлении доверия между её участниками;
- при перезаёме собственник быстро избавляется от долга, но трудности при поисках покупателя, разумеется, дадут о себе знать на начальных этапах. Согласитесь, не так просто найти человека, согласного взять на себя бремя долговых обязательств, возложенных когда-то на собственника;
- при самостоятельной продаже собственник получает возможность самому устанавливать цену на квартиру, получая от этого материальную выгоду. Однако сделка полностью контролируется сотрудниками банка, и далеко не все заёмщики могут похвастаться чёткой и своевременной выплатой по кредиту;
- при помощи банка собственник почти не тратит силы и время на поиск покупателя и процедуру сделки, однако в этой ситуации выигрывает банковское учреждение, а владелец остаётся в очевидном проигрыше.
Если всё, как следует, взвесить, становится понятно, что любая ипотечная сделка представляет собой отдельную драматическую историю, в которой есть и выигравшие, и проигравшие, а способов её совершения можно найти несколько.
Если грядёт развод…
Развод — ещё одна популярная «ипотечная драма», в ходе которой становится неясно, кому их супругов «мыть горшок»: иными словами, кто должен выплачивать деньги за ипотеку, если ни один из разводящихся не изъявляет такого желания.
Первым делом, необходимо понять, как следует делить обязанности по долгам. Обычно, кредиторы предлагают такое решение проблемы: каждый из участников ипотеки проводит её оформление лично на себя. Однако банк предпочёл бы некую «солидарность» в ежемесячных выплатах: ведь один из партнёров теоретически может оказаться более платежеспособным, нежели второй.
Есть и более «благородные» варианты решения. Один из супругов берёт на себя все обязательства по долгу или же разводящаяся пара обращается в банковское учреждение и просит оформить долг на одного их членов бывшей семьи. Безусловно, для этого потребуются мирное решение и обоюдное согласие, а если весь долг переходит к одному человеку, право на средства, вырученные от продажи квартиры, имеет только он.
Продать ипотечное жильё возможно, если вы не верите популярным мифам и объективно оцениваете современную рыночную ситуацию. Сейчас любые ипотечные сделки, в том числе и по продажам, становятся обычным делом, поэтому решить такой «щекотливый» жилищный вопрос вполне реально.
Как вам статья?
